En Japón: la extraña razón por la que se pueden conseguir casas de 250 m² con parque por menos de US$25.000

escucharescucharCuando Jaya Thursfield encontró una casa que quería comprar en Japón hace unos años, sus amigos y familiares le recomendaron que lo olvidara. El lugar no valía la pena, dijeron. Después de todo, se encontraba en un bosque de malezas hasta los hombros luego de haber sido abandonada unos siete años antes, una de las millones de casas vacías conocidas como akiya, en japonés “casa vacía”, en todo el país.SEGUÍ TODAS LAS NOVEDADES DEL MERCADO INMOBILIARIO EN LN PROPIEDADESPero Thursfield, de 46 años, un desarrollador de software australiano, no se desanimó. A través del jardín cubierto de vegetación, pudo ver que era especial: las tejas negras del techo caían en cascada hasta los aleros ligeramente curvos que estaban mucho más altos que los de la mayoría de las casas. El vestíbulo de entrada tenía su propio techo de tejas a dos aguas. Si la casa de 250 metros cuadrados parecía más un templo budista que una casa de campo, es porque fue construida por un arquitecto del templo en 1989.Thursfield y su esposa japonesa, Chihiro, se mudaron a Japón desde Londres en 2017 con sus dos hijos pequeños y el sueño de comprar una casa con un gran jardín. El plan era adquirir un terreno baldío y construir una casa en él, pero la tierra es cara en Japón y su presupuesto no lo permitiría. Entonces recurrieron a la creciente oferta de casas abandonadas, que son más baratas y a menudo vienen con más terreno.La casa de los Thursfield en 2019, poco después de que la compraran. La propiedad había quedado abandonada después de que la familia del propietario anterior se negara a heredarla. (Andrew Faulk/The New York Times)ANDREW FAULK – NYTEstán lejos de ser los únicos. “Nunca hubiéramos podido pagar una casa de esta calidad y tamaño si no fuera un akiya”, dijo Chihiro Thursfield, de 49 años. “Y aunque a muchos japoneses no les gustan las casas usadas, los extranjeros ven una casa barata y están más dispuestos a reutilizarla y renovarla según sus gustos y presupuesto”.A medida que la población de Japón se reduce y más propiedades quedan sin reclamar, un segmento emergente de compradores, que se siente menos atado a las ciudades superpobladas, busca la arquitectura rural que necesita un poco de amor. Los datos gubernamentales más recientes, de la Encuesta de Vivienda y Tierras de 2018, reportaron alrededor de 8,5 millones de akiya en todo el país, aproximadamente el 14% del parque de viviendas del país, pero los observadores dicen que hay muchos más en la actualidad. El Instituto de Investigación Nomura sitúa el número en más de 11 millones y predice que las akiya podría superar el 30% de todas las casas en Japón para 2033.El Sr. Thursfield ha hecho gran parte del trabajo de renovación él mismo, incluida la carpintería. (Andrew Faulk/The New York Times)ANDREW FAULK – NYTLa casa de los Thursfield, que se encuentra entre los arrozales en el sur de la prefectura de Ibaraki, a unos 45 minutos del centro de Tokio, quedó desierta después de que la familia del propietario anterior se negara a heredarla tras la muerte del dueño. El municipio local se hizo cargo de la propiedad y la puso en subasta con una oferta mínima de cinco millones de yenes (US$38.000), pero no se vendió.Cuando aterrizó de nuevo en el bloque, Jaya Thursfield decidió probar suerte. Después de hacerle una inspección rápida con un amigo arquitecto y no encontrar problemas importantes a pesar de los años de abandono, se quedó con la casa por tres millones de yenes, unos US$23,000.US$1000 POR NOCHE: COMPRÓ UN LOTE QUE ERA DE UNA SECTA EN LOS 70, DINAMITÓ UNA CUEVA PARA HACER SU CASA Y AHORA LA ALQUILAEl precio de las casas en Japón generalmente disminuye con el tiempo hasta que pierden su valor (el legado cultural de la construcción posterior a la Segunda Guerra Mundial y los códigos de construcción cambiantes) con solo el valor de retención de la tierra. Los propietarios sienten pocos incentivos para mantener una casa envejecida, y los compradores a menudo buscan demolerla y comenzar de nuevo. Pero eso puede ser costoso.Un akiya permaneció inactivo en Nagasaki, Japón, a principios de este año. (Tim Hornyak via The New York Times) TIM HORNYAK – NYTOtros apuntan a preservar lo que hay allí. “De ninguna manera queríamos derribarlo y construir algo nuevo. Era demasiado hermoso. Así que decidimos renovar ese lugar”, dijo Thursfield. “Siempre he sido alguien a quien le gusta saltar al fondo, correr algunos riesgos y aprender cosas nuevas, así que confiaba en que nos las arreglaríamos de alguna manera”.Desde que compraron la casa de campo en 2019, la pareja ha gastado alrededor de US$150.000 en renovaciones y hay más por hacer. Thursfield ha documentado el proyecto en YouTube, atrayendo a más de 200.000 suscriptores.Si bien la casa de los Thursfield había sido abandonada por los herederos del propietario anterior, algunos propietarios mueren sin siquiera nombrar a un heredero. Otros dejan sus propiedades a parientes que se niegan a vender la tierra familiar por respeto a sus mayores, dejando la casa marchita.CON 21 M²: UNA CABAÑA DE MADERA PREFABRICADA EN MEDIO DE UN BOSQUE PARA TRABAJAR REMOTO POR DÍA Y ROMPER LA RUTINA“En las áreas rurales, existe una larga historia de propietarios ancestrales de akiya que viven en las casas y en la tierra”, dijo Kazunobu Tsutsui, profesor de geografía rural y economía en la Universidad de Tottori que vive en un akiya renovado construido hace más de un siglo. atrás. “Por lo tanto, incluso después de mudarse a la ciudad, las familias no abandonarán su akiya fácilmente”.Ahora los funcionarios a nivel local y nacional están tomando medidas para darles un empujón. “Un akiya mal mantenido puede estropear el paisaje y poner en peligro la vida y la propiedad de los residentes si se derrumba”, dijo Kazuhiro Nagao, un funcionario de la ciudad de Sakata, a lo largo de la costa oeste, donde las fuertes nevadas pueden dañar las estructuras desatendidas. “Estamos subvencionando en parte las demoliciones, recopilando informes de asociaciones de vecinos sobre akiya y tratando de concientizar a los propietarios sobre el problema mediante reuniones informativas”.En el interior, los objetos dejados por los dueños anteriores acumulan polvo (Tim Hornyak via The New York Times) TIM HORNYAK – NYTAunque el problema de akiya no ha tenido un impacto directo en las ventas en los mercados urbanos, donde los rascacielos continúan aumentando, los peligros potenciales para las comunidades que plantean las casas vacías están creciendo junto con su número, según Akira Daido, consultor jefe de la División de Consultoría del Instituto de Investigación Nomura.Daido señaló una revisión legal reciente que permite a las autoridades locales aumentar efectivamente los impuestos sobre la propiedad de las casas abandonadas si los propietarios ignoran las solicitudes municipales para mantenerlas o demolerlas. En otra señal de creciente preocupación, el gobierno aprobó un plan de la ciudad de Kyoto, donde el inventario es escaso pero unas 15.000 casas están vacías, para gravar a los propietarios de esas casas vacías, una novedad en Japón.BARRIO POR BARRIO, EL PRECIO DEL METRO CUADRADO Y LA RENTABILIDAD DE UN ALQUILERAkiya se ve cada vez más no solo como una amenaza para los mercados suburbanos y rurales, sino también para la salud emocional del país, lo que genera disputas familiares sobre las propiedades heredadas. Eso, a su vez, ha llevado a una industria artesanal de consultores de akiya como Takamitsu Wada, director ejecutivo de Akiya Katsuyo, quien actúa como consejero para familiares en disputa, a menudo instándolos a actuar antes de que sus propiedades se conviertan en una causa perdida.“En muchos casos, los padres mueren sin dejar en claro sus deseos con respecto al hogar familiar, o desarrollan demencia y les resulta difícil hablar de estas cosas”, dijo Wada. “En tales casos, los hijos pueden sentirse culpables por deshacerse de la casa familiar y, a menudo, pueden optar por dejarla desocupada”.Matthew Ketchum y Parker Allen, los fundadores de Akiya & Inaka, en el área de Hachioji de Tokio. La compañía está capitalizando el exceso de akiya, conectando viviendas desocupadas con compradores curiosos (Andrew Faulk/The New York Times)ANDREW FAULK – NYTLos municipios de todo Japón también están compilando listados de casas vacantes para la venta o el alquiler. Conocidos como “bancos akiya”, a menudo son páginas web básicas con algunas fotos decepcionantes. Algunos se han asociado con empresas del sector privado como At Home, que actualmente incluye akiya en 658 de los 1741 municipios de Japón.“Los bancos de Akiya están a cargo de trabajadores de oficinas municipales, la mayoría de los cuales a menudo no tienen experiencia en bienes raíces”, dijo Matthew Ketchum, nativo de Pittsburgh y cofundador de Akiya & Inaka, una consultoría de bienes raíces con sede en Tokio. “Las soluciones existentes no se alinean con las necesidades de los compradores y vendedores modernos”.CONOCÉ CUÁL ES EL VALOR DE VENTA DE UNA PROPIEDAD La firma de Ketchum es una de varias que han surgido para capitalizar el exceso de akiya, conectando casas desocupadas con compradores. Los listados de Akiya & Inaka incluyen una casa de 203 metros cuadrados construida en 1983 en el suburbio de Hachioji, Tokio, con un pequeño jardín y una sala de recepción con un piso elevado de tatami, una alcoba tokonoma y un techo de mimbre de cedro tejido. La propiedad está listada en 36 millones de yenes, alrededor de US$272.000.Reiko, a la izquierda, y Takahiro Okada en la casa que venden a través de Akiya & Inaka. “Todos los agentes japoneses con los que hablamos nos aconsejaron demoler este lugar”, dijo Okada. (Andrew Faulk/The New York Times)ANDREW FAULK – NYT“Todos los agentes japoneses con los que hablamos nos aconsejaron que demoliéramos este lugar”, dijo el dueño de la casa, Takahiro Okada, de 85 años, periodista jubilado. Él y su esposa, Reiko, de 86 años, habían estado alquilando la casa, pero decidieron venderla después de que su inquilino se fue el año pasado. A sus hijos no les interesa. Diferentes propietarios podrían haberlo derribado y vendido el terreno.“Si todos hacemos eso, estamos perdiendo la cultura japonesa”, dijo la Sra. Okada. “Cuando se ve desde una perspectiva internacional y a través de los ojos de los extranjeros, las cosas japonesas pueden tener una singularidad y un valor inherentes”.El Sr. Ketchum y su socio, Parker J. Allen, dijeron que ahora están respondiendo unas cinco veces más consultas que cuando comenzaron en 2020. “Al principio, recibíamos la mayoría de nuestras consultas de residentes de Japón, australianos y singapurenses“, dijo el Sr. Ketchum. “Eso ha cambiado ahora, con la gran mayoría de nuestros clientes internacionales basados en los EE. UU.”Muchos clientes se han visto estimulados por la pandemia, que “definitivamente cambió la mentalidad de las personas que viven en Japón con respecto a la idea de la vida rural”, dijo el Sr. Allen. “El hecho de que la propiedad en el campo japonés está infravalorada en general y que hay propiedades viables que son casi llave en mano finalmente se ha dado cuenta de esta gente”.Otro caso es el de Alex Kerr, un autor y japonólogo originario de Maryland, que se convirtió en propietario de un akiya en 1973 cuando adquirió una casa de campo abandonada (conocida como minka) en las montañas de Shikoku, la más pequeña de Japón por US$1800.Esta propiedad data de 1983 en las afueras de Tokio y está listada en 36 millones de yenes, o alrededor de US$272,000. (Andrew Faulk/The New York Times)ANDREW FAULK – NYTLlamado Chiiori, o Casa de la Flauta, el nido con techo de paja tiene unos 300 años. En el interior, es un espacio sombrío de tablas de madera pulida, una gran chimenea hundida y vigas gigantes envueltas en humo. Afuera, la niebla se eleva desde el río Kumatani en el desfiladero de abajo.Un negocio inmobiliarioEl Sr. Kerr, de 70 años, es el primero en admitir que los akiya pueden ser pozos de dinero. Ha gastado décadas y cerca de US$700.000 (“aproximadamente la mitad” de los cuales provino de una subvención del gobierno, dijo) manteniéndolo, y ahora lo alquila como casa de huéspedes. Es una de las cerca de 40 propiedades japonesas abandonadas que ha restaurado a lo largo de los años, al mismo tiempo que predica la importancia de la conservación y la revitalización rural a los municipios, empresas y propietarios de viviendas que pueden no saber qué hace que sus propiedades sean especiales.INVERTIR EN LADRILLOS: QUÉ HAY QUE MIRAR PARA SABER SI ES UN BUEN MOMENTO PARA COMPRAR, CUÁNDO CONVIENE PAGAR MÁS POR EL LOCATION Y QUÉ ES EL MICROTIMING“Muchas culturas tienen arquitectura de madera, pero cuando se trata de las técnicas de carpintería, Japón es abrumadoramente líder mundial en ebanistería y uso de materiales, así como en el uso del espacio y la coreografía”, dijo el Sr. Kerr, cuyos libros incluyen las memorias Japón perdido. “Cuando se trata de casas minka antiguas, tienes todo eso, ubicado en un entorno natural y dentro del contexto de ser barato. En los Cotswolds, las casas de madera cuestan una fortuna, pero en Japón las están tirando”.Kerr ha gastado unos US$700.000 en el mantenimiento de la casa, parte de los cuales provinieron de una subvención del gobierno (Courtesy of Alex Kerr via The New York Times)ALEX KERR – NYTPero ha tomado nota de que las empresas inmobiliarias han comenzado a adquirir casas antiguas habitables y comercializarlas entre compradores de lujo no japoneses. También señaló a los jóvenes compradores internacionales que abren alquileres de Airbnb en la antigua akiya y asisten a eventos como conferencias minka.El año pasado, el camarógrafo británico Sam King y su esposa, Nanami Sakurai, llegaron a Tokio con la ayuda de un arquitecto que les presentó a un akiya no registrado en las montañas de Otsuki, 50 millas al oeste de Tokio.La pareja quería estar “más cerca de la naturaleza en nuestros días libres”, dijo King, de 35 años. “Tampoco podíamos permitirnos comprar una caja de zapatos en la ciudad, así que la idea de poder llegar a algún con mucho más espacio fue muy atractiva para que podamos formar una familia y también tener mascotas sin ningún problema”.La casa, en una comunidad despoblada de residentes en su mayoría mayores, había estado abandonada durante aproximadamente dos años después de la muerte de su propietario. El precio fue de 12 millones de yenes, o unos US$88.000.La casa del Sr. Kerr, llamada Chiiori, o “Casa de la flauta”, tiene unos 300 años. (Courtesy of Alex Kerr via The New York Times) ALEX KERR – NYTSituada en un jardín entre ciruelos y kiwis, la casa de campo tiene tatamis tradicionales, puertas corredizas de papel shoji y fusuma, armarios de madera maciza y nichos tokonoma. El dueño anterior dejó un tesoro de posesiones personales: pinturas del monte Fuji, rollos de caligrafía japonesa, viejos reproductores de cinta, cometas, guitarras, esquíes, vajilla. La casa tiene unos 50 años y necesita ser actualizada a los estándares modernos. El Sr. King estimó que las renovaciones iniciales, como rehacer la cocina y el baño, costarán entre US$20,000 y US$30,000. “Nos gustaría mejorarlo un poco, ya que será nuestro hogar, por lo que probablemente terminemos gastando más de US$100.000 en total en el proyecto”, dijo. “Pero con suerte terminaremos con la casa de nuestros sueños”. Vale la pena escapar de la ciudad.The New York TimesTemasInversionesJapónReal EstateConforme a los criterios deConocé The Trust ProjectOtras noticias de JapónLos secretos del sushi por el que más sabe. “De chico soñaba que en todas las casas hubiera salsa de soja”, cuenta Iwao Komiyama, el chef que después de 40 años sigue liderando la cocina nikkei argentinaEl fenómeno de las akira. Japón tiene millones de casas vacías y pueden conseguirse a precios ridículamente baratosHay un detenido. El primer ministro de Japón fue evacuado tras una fuerte explosión durante un acto

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